Ante la situación actual de inestabilidad laboral, bajos salarios, y paralelamente el incremento de los precios del alquiler, especialmente en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, etc. Muchos jóvenes se han visto obligados a recurrir al alquiler de habitaciones para lograr independizarse, en detrimento del alquiler de vivienda completa.
Dejando atrás los supuestos habituales de estudiantes, amigos que alquilan un piso entre varios, ahora es habitual que los propietarios de las viviendas arrienden habitaciones en una vivienda en la que los inquilinos compartan cocina, baño y los gastos comunes.
En relación con los derechos y obligaciones del alquiler de vivienda deberemos tener en cuenta:
El debate del régimen jurídico en relación con el alquiler de habitación
Cuando en un Juzgado vamos a debatir una determinada cláusula de un contrato, deberemos identificar cuál es la norma que se aplica.
En el caso del alquiler de habitación, la cuestión es del todo compleja.
La discusión, será determinar si se aplica en este tipo de contrato la Ley de Arrendamientos Urbanos o el Código Civil.
¿Y por qué existe debate?
El debate nace del objeto del contrato, en el contrato de arrendamiento, el objeto es la vivienda o espacio habitable.
Porque según establece la Ley de arrendamientos urbanos el objeto de un contrato de arrendamiento se establece en el Art. 2.1 es «una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario«.
Una corriente de juristas considera que si se arrienda una habitación, evidentemente al carecer de cocina, baño, salón, es insuficiente para desarrollar la vida del arrendatario y por tanto una habitación no se puede considerar habitable.
En consecuencia, habrá que estar al objeto «una habitación» y no a su destino, por lo que se regirá por el Código Civil, artículos 1.542 a 1.582 del Código Civil.
Por otro lado nos encontramos con otra corriente, que considera que se podría aplicar perfectamente la Ley de arrendamientos urbanos,un tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda al igual que si estuviésemos ante un alquiler completo, resultando de aplicación el art. 2 de la LAU 29/1994, que lo define así por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».
Y también hay quienes se basan en el artículo 8 de la LAU que admite el arrendamiento parcial, cuando afecte solo a una o a algunas de las habitaciones de la vivienda
¿En qué afecta la aplicación del CC o de la Ley de Arrendamientos Urbanos ?
- la duración del contrato, no se aplicará el régimen de duración mínima de 5 años.
- derecho a prorrogar el contrato, una vez cumplido el año se prorroga automáticamente hasta los cinco años.
- la fianza (en el contrato de vivienda es una obligación),
¿Qué debe contener un contrato de habitación?
Aunque no es obligatorio redactar un contrato de alquiler, evidentemente es una recomendación realizarlo y conservar una copia con la firma de ambos arrendador y arrendatario.
Lo primero es establecer la Ley aplicable, si se aplicará la Ley de arrendamientos Urbanos o el Código Civil. A pesar del debate que hasta hace poco existía sobre esta cuestión, coincidente con las últimas Sentencias, es que el arrendamiento de habitación no se encuentra sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.554 y siguientes del Código Civil.
A partir de ahí, el contenido mínimo del contrato de alquiler de habitación debe incluir:
- Nombre y apellido, DNI o NIE, domicilio de ambas partes.
- Dirección de la vivienda donde se ubica la habitación.
- Especificar cuál de las habitaciones de la vivienda es la que se arrienda.
- Destino al que va destinada el alquiler de habitación
- Si tiene acceso o no el arrendador de la vivienda.
- Duración y prorroga
- Renta, actualización de la misma y fianza.
- Servicios que están incluido en el precio y los que no, por ejemplo teléfono, luz, gas, agua, internet, etc.
He alquilado una vivienda ¿Puedo subarrendar una habitación?
Si aplicamos el CC, si no está prohibido expresamente, el arrendatario podrá subarrendar la vivienda.
Por este mismo motivo se deberá prohibir expresamente el subarriendo de habitación.
Artículo 1550.
Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.
Si por el contrario se aplica la Ley de arrendamientos Urbanos, se deberá solicitar expresamente autorización al arrendador.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
- El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
- La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
¿Qué ocurre en caso de que el arrendatario no pague la renta? ¿Puedo desahuciarlo?
La respuesta es sí, y será de aplicación el procedimiento de desahucio previsto en el art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en caso de impago de la renta porque este procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca en sentido amplio, esté o no sujeto a las prescripciones de la LAU.
