Si estás buscando un piso para alquilar o si eres propietario y estás pensando en alquilar tu vivienda, este artículo te interesa.
Te explicaré en base al Código Civil (CC), a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994 de 24 de noviembre de 1994) y la Jurisprudencia actual, cuáles son los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en el contrato de arrendamiento de piso
El primer punto que debemos tener en cuenta, que la LAU contiene una serie de disposiciones comunes y de carácter imperativo, de manera que no pueden ser excluidas por las partes . Porque si se estableciese una clausula contraria se entenderá nulo de pleno derecho por aplicación del artículo 6.3 CC .
¿Qué es un arrendamiento de vivienda?
El arrendamiento está previsto en los artículos 1542 a 1574 CC.
El arrendamiento, en este caso hablamos de una cosa establece el CC en su artículo 1543 que:
«En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.»
En este caso, el arrendamiento de vivienda una de las partes, llamada arrendador cede su vivienda a la otra parte llamado, arrendatario, para que use la vivienda por un tiempo determinado y por un precio cierto.
La LAU establece:
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler?
El contrato de alquiler será libremente pactada por las partes, ahora bien la libertad contractual experimenta una prórroga forzosa a favor del inquilino, de modo que este tiene asegurado el uso de la vivienda por un período mínimo.
¿Qué dice la LAU?, en su artículo 9.1 «Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo»
Es decir, que si eres una persona física, la ley establece que el contrato de alquiler debe ser prórrogado como mínimo durante 5 años.
¿Se puede alquilar un piso por un año?
La respuesta es sí, la LAU en su artículo 9.3 establece que no procede la prórroga obligatoria del contrato,cumpliendo con los siguientes requisitos:
- Siempre que haya transcurrido un año desde la celebración del contrato o puesta a disposición de la vivienda.
- Cuando en el momento de su celebración, se hubiese hecho constar de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de los 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Qué debe hacer el arrendador para recuperar el piso?
El artículo 9. LAU establece que « Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»
Este punto es relevante a la hora de redactar un contrato de alquiler, porque como bien dice la norma es obligatorio estipularlo en el contrato inicial.
¿Qué ocurre si el arrendador no ocupa la vivienda?
Sigue la norma estableciendo que «Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».
Como hemos comentado anteriormente, la Ley establece la posibilidad del que el arrendador recupere la vivienda antes de los 5 años, siempre que lo estipule en el contrato y que lo solicite al arrendador dos meses antes.
Ahora bien, deberá el arrendador utilizar la vivienda para la necesidad planteada en la solicitud.
Si la vivienda no se ocupa en el plazo de 3 meses el arrendador podrá solicitar reiniciar el contrato de arrendamiento por 5 años, con respeto a lo estipulado en el contrato.
¿Se puede desistir del contrato de arrendamiento?
Solo en el caso de que seas arrendatario (sino lee el punto anterior)
La LAU establece en el artículo 11
los requisitos que establece la Ley son:
- Que hayan transcurrido 6 meses.
- Que le comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Otro punto importante a la hora de redactar un contrato de alquiler. «Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Esto quiere decir que si no se pacta, luego no se puede reclamar.
Pago de la fianza en el contrato de Alquiler
La ley establece que a la celebración de un contrato de alquiler se debe constituir una fianza. La Ley establece un mínimo.
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
En mi opinión no es una fianza como tal, sino una prenda irregular puesto que se prevé es un mecanismo de autoliquidación de un derecho de crédito eventual.
Lo que se pretende con la fianza es garantizar por parte del arrendatario de sus obligaciones, como son la de pagar la renta la conservación del inmueble arrendado y devolverlo en mismo estado en el que lo recibió, de tal forma que al extinguirse el contrato el arrendador deberá devolver la cantidad de dinero entregada y sino podría utilizar esa fianza al pago de los desperfectos causados en el inmueble, se produce así una compensación de créditos.
Los primeros 5 años de contrato de alquiler no se actualiza la fianza, pero una vez transcurrido este plazo cada vez que se prorrogue un año se deberá actualizar el valor de la fianza.
Si el arrendador no devuelve la fianza en un mes, se empezará a devengar el interés legal.
Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumpliento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Pago del alquiler
La fijación de la renta es libre, y siempre según lo estipulen las partes. El pago se debe efectuar en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes. Si no se establece nada, se deberá realizar en metálico en la vivienda arrendada, el arrendador está obligado a entregar un recibo de pago, si se hace por transferencia bancaria no es necesario realizar un recibo.
La renta, o el pago de alquiler, suele incrementarse año a año, la norma establece cuatro condiciones al incremento del precio del alquiler.
- la actualización de la renta debe realizarse por anualidades.
- y no puede sobrepasar el Índice de Precios de Consumo durante el año anterior (denominado IPC).
- El artículo 18.3 LAU, la actualización de la renta no es automática, sino que tiene lugar a instancia del arrendador.
- Se debe estipular la actualización en el contrato porque si no se estipula expresamente no se aplicará revisión de las rentos de los contratos.
¿Quién debe pagar los servicios en piso de alquiler?
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso a cuenta del arrendatario, artículo 20.4 LAU.
Es importante tener en cuenta que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario los recibos de pagos. Si el arrendador no entrega los recibos, serán de su cuenta todos los gastos que origine el arrendatario 1.7.4 LAU.
¿Los gastos de comunidad o tasa de basura en piso de alquiler quién los debe pagar?
Los gastos de Comunidad, servicios, tributos, cargas,etc que nos ean susceptibles de individualización podrán pactarse.
Esto quiere decir que puede pactarse en el contrato que sean a cargo del arrendador como arrendatario.
Ahora bien, si el pacto establece que sea el arrendatario, la ley establece que
«Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.»
Lo habitual es que el IBI y la tasa de basura lo pague el propietario de la vivienda, pero podría establecerse lo contrario. Siempre que cumpla con el requisitos de establecerse de forma expresa y determinando el importe anual a fecha del contrato.
Cuando se rompe algo en un piso arrendado ¿Quién paga la obra?
La obligación de reparación recae en arrendador o arrendatario dependiendo de la reparación que se deba realizar.
Reparación para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad
Este tipo de reparación corren a cargo del arrendador, sin derecho a elevar la renta, y deberá realizar todas las obras necesarias para servir al uso convenido, salvo que el deterioro cuya realización se trate sea imputable al arrendatario según establecen los artículos 1563 y 1564 CC.
Si la obra dura más de 20 días, habrá de dismunirse la renta en proporción a la parte de la vivienda que el arrendatario se vea privado.
Es obligación del arrendatario informar al arrendador de la necesidad de reparaciones y tendrá que facilitar tanto al arrendador como a técnicos y obreros la entrada a la vivienda para que verifiquen el estado de la vivienda.
Reparaciones pequeñas
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.
Obras de mejoras en vivienda de alquiler
Con relación a las obras de mejoras, el arrendatario está obligado a soportarlas siempre que dicha ejecución no pueda hacerse una vez concluido el arrendamiento.
Ahora bien, el arrendador deberá notificar al arrendatario de forma escrita, con al menos 3 meses de anticipación qué obra realizará, comienzo, duración y coste.
El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato y tiene un mes desde que se lo notificaron.
¿Qué ocurre si el arrendatario fallece?
El artículo 16 de la LAU, prevé que, en caso de muerte del inquilino, el cónyuge o persona que mantenga relación de afectividad, así como ciertos parientes, siempre que convivan con él en el momento de su fallecimiento, podrán subrogarse en su posición contractual, en cuyo caso la relación arrentaticia continuará. En caso contrario se extinguirá.
Las personas son, el cónyuge o pareja de hecho, descendientes, ascendientes, hermanos y personas distintas que sufran alguna minusvalía del 65 al 100%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el 3º grado colateral y hayan convivido.
Son requisitos:
- la convivencia previa
- Informar al arrendador del fallecimiento y la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.
Resolución de contrato de arrendamiento
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigier el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato de acuerdo al artículo 1124 CC.
Además la LAU establece una serie de motivos por los que se puede resolver el contrato.
El arrendador puede resolver el contrato de alquiler
27. 2. LAU «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.»
El arrendatario puede resolver el contrato de alquiler
Art. 27. 3. LAU «Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.»
