La compraventa con pacto de reserva de dominio es una variación de la compraventa a plazo, tiene su origen en un pacto ya presente en el Derecho romano.
Actualmente, puede definirse como aquella compraventa en la que, por medio de una cláusula que establecen las partes, el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta que ocurra un hecho. Y este hecho a cuyo acaecimiento se sujeta la transmisión de dominio es siempre el pago total del precio por el comprador.
¿Cuál es el fin de el pacto de reserva de dominio?
El fin es garantizar que el vendedor o el prestamista cobre la deuda. El comprador posee y disfruta del bien cumpliendo con los plazos y términos del transimisón.
La reserva de dominio es sobre todo una expresión de la desconfianza del vendedor hacia su deudor. Si el comprador no puede pagar el precio, solicitando el pago en parcialidades, hay una ruptura del contrato que con justa razón tiene el vendedor deseos de equilibrar.
¿En donde se encuadra el pacto de reserva?
Como hemos dicho, la transmisión de la propiedad se produce una vez pagado íntegro del precio por el comprador.
Mientras el comprador no pague el precio y adquiera la propiedad, carece el comprador de poder de disposición sobre la cosa, por lo que si dispone (vende la cosa) se tratará de una venta de cosa ajena o doble venta, en principio ineficaz. Por lo que el vendedor o percibe el precio total o, de no percibirlo, puede reivindicar la cosa frente al adquirente.
La naturaleza de la cláusula es muy debatida por la doctrina jurídica, no se la considera una carga ni una cláusula suspensiva, lo que sí podemos decir es que es ampliamente aceptada por los Tribunales y podemos encuadrarla en la libertad de pactos del artículo 1255 CC .
¿Qué ocurre con el pacto de reserva de dominio cuando el comprador ha abonado?
Una vez que el comprador ha pagado la totalidad del precio. Tratándose de bienes muebles, podría decirse que sí, aunque es necesario cancelar la reserva de dominio en el registro de bienes muebles.
En caso de ventas de bienes inmuebles, y respecto a éstos lo que ocurre. Teóricamente, al pagarse la totalidad del precio se debería hacer constar la transmisión del dominio en una escritura pública y realizarse el trámite para la inscripción del cambio de titularidad registral. Pero registralmente ocurre algo distinto: desde la celebración del contrato de compraventa con reserva de dominio, registralmente aparece el comprador como nuevo propietario, pero se anota la reserva de dominio cual si de un gravamen se tratara. Y al otorgarse la escritura en la que se hace constar el fenecimiento de la reserva y la consecuente transmisión del dominio, registralmente se cancela dicho “gravamen”.
¿Qué ocurre si el comprador incumple la obligación de pago con la reserva de dominio?
En teoría se rescinde el contrato, en caso de bienes inmuebles la situación es mucho más compleja.
Ahora bien, podría darse el caso de estar ante una situación abusiva porque el vendedor recupera la cosa y lo que se ha abonado hasta ese momento.